Resposta direta: Se você comprou um imóvel nos últimos anos, o valor cobrado pela prefeitura a título de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pode ter sido calculado de forma maior do que a permitida pela Justiça. Atualmente, a tese definida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que o ITBI deve ter como base de cálculo o valor real da transação negociado no mercado, e não tabelas genéricas da prefeitura ou o valor venal utilizado para cobrar o IPTU.
No entanto, essa regra pode passar por reavaliação. O Supremo Tribunal Federal (STF) está examinando, no Recurso Extraordinário (RE) 1.412.419, sob relatoria da ministra Cármen Lúcia, se o assunto possui repercussão geral (mecanismo que faz com que o julgamento do STF passe a ser seguido obrigatoriamente por todos os juízes e prefeituras do país). O questionamento foi levado ao tribunal por municípios que buscam manter a cobrança com base em tabelas de referência.
Enquanto o julgamento no STF não é concluído, o entendimento do STJ continua sendo a principal referência jurídica. Se você pagou ITBI calculado sobre um valor acima do preço real de compra, a possibilidade de reaver essa quantia depende da análise dos comprovantes do negócio e da legislação do município onde o bem está localizado.
O que é o ITBI e qual é a regra de cálculo segundo a Justiça?
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo cobrado pelos municípios no momento em que uma pessoa compra ou transfere uma casa, apartamento ou terreno. A grande dúvida da maioria dos compradores é entender qual quantia exata deve ser usada pela prefeitura para aplicar a porcentagem do imposto.
Muitas prefeituras adotam um sistema no qual utilizam o valor venal de referência (uma tabela fixa criada pelo próprio município) ou a mesma base usada para a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Como esse valor estipulado pela prefeitura frequentemente fica acima do preço real ajustado entre comprador e vendedor, a quantia final de imposto cobrada acaba sendo abusiva.
Essa diferença de critérios afeta diretamente o bolso do contribuinte. Quando o município impõe uma tabela com valores mais altos do que a negociação real, o comprador do imóvel é obrigado a desembolsar mais dinheiro para conseguir registrar a propriedade no seu nome.
O que o STJ decidiu no Tema 1.113 sobre a cobrança do ITBI?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu uma regra no Tema 1.113 dos seus recursos repetitivos (julgamento realizado em 2022) determinando que o ITBI deve ser calculado com base no valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Isso significa que o valor informado pelo comprador no contrato deve ter presunção de veracidade perante o fisco municipal.
Pela tese do STJ, o imposto municipal não pode ficar vinculado de maneira automática à base de cálculo do IPTU e nem a valores previamente estipulados em tabelas de referência das prefeituras. Caso o município não concorde com o preço informado pelas partes na compra do bem, ele deve abrir um procedimento próprio para tentar provar que aquele valor não condiz com a realidade.
Com base nesse entendimento do STJ, diversos contribuintes que pagaram ITBI calculado sobre valores acima do preço real de compra ganharam o direito de pedir o ressarcimento da quantia paga indevidamente.
Por que o STF está reexaminando a forma de calcular o ITBI?
O Supremo Tribunal Federal (STF) passou a analisar o tema no Recurso Extraordinário (RE) 1.412.419 após o município de São Paulo recorrer contra a tese aprovada pelo STJ. A relatora do processo no STF é a ministra Cármen Lúcia.
O recurso chegou a ter o julgamento iniciado na Primeira Turma do STF, onde o ministro Alexandre de Moraes fez um pedido de vista (solicitação de mais tempo para analisar o caso). Posteriormente, a ministra relatora indicou a realização de um juízo de retratação para avaliar a existência de repercussão geral, o que pode levar o julgamento para a análise de todos os ministros no Plenário do STF.
Caso o STF reconheça a repercussão geral e julgue a causa, a palavra final sobre a constitucionalidade do cálculo do ITBI será estabelecida para todo o Brasil. Prefeituras e entidades representativas, como a Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais (Abrasf), argumentam que vincular o tributo apenas ao valor declarado pode prejudicar a arrecadação e facilitar fraudes.
Quem pode ser afetado pela decisão sobre o pagamento do ITBI?
Qualquer cidadão ou empresa que tenha comprado um imóvel urbano e efetuado o pagamento do ITBI com base em tabelas predefinidas pelo município pode sofrer impactos com esse julgamento. Se o STF mantiver o entendimento favorável aos contribuintes, o direito de questionar a cobrança fica mais seguro para todos os cidadãos.
No contexto do estado de Pernambuco, a cobrança do ITBI é feita pelas prefeituras locais (como Recife, Olinda, Jaboatão dos Guararapes e Caruaru), que também devem respeitar os limites impostos pelos tribunais superiores. Contudo, as regras de arrecadação, alíquotas e formulários variam em cada cidade, tornando necessária a conferência da legislação municipal específica.
Para o contribuinte comum, o resultado dessa discussão jurídica define tanto o valor do imposto na compra de imóveis futuros quanto o direito de recuperar a quantia paga a mais nos últimos anos.
Exemplo prático: como funciona a diferença no valor do ITBI?
Para entender o impacto no seu bolso, considere a situação hipotética de uma pessoa que comprou um apartamento pelo valor negociado de R$ 300 mil. Na hora de emitir o imposto, a prefeitura se recusou a aceitar o contrato e usou sua tabela de referência, fixando o valor do bem em R$ 450 mil.
Supondo uma taxa de imposto (alíquota) de 3%, a cobrança feita pela prefeitura com base na tabela da cidade resultou em um valor de R$ 13.500 cobrados do comprador. Caso o imposto tivesse sido calculado sobre os R$ 300 mil reais efetivamente pagos no negócio (seguindo a regra do STJ), a quantia devida seria de R$ 9.000. Nesse caso de exemplo, o comprador pagou R$ 4.500 a mais.
Esse cálculo demonstra a alteração prática que o critério traz para o comprador. Vale destacar que o cálculo real em um caso concreto depende das taxas cobradas pelo município e da comprovação dos documentos da compra.
Quais documentos são necessários para checar se houve cobrança indevida?
A pessoa interessada em saber se tem valores a receber precisa juntar os comprovantes da compra do imóvel e do pagamento do imposto municipal.
Os principais documentos para fazer essa verificação são:
- Documentos de identificação: RG, CPF e comprovante de residência atualizado do comprador;
- Contrato de compra e venda: instrumento particular ou promessa de compra que comprove o preço combinado no negócio;
- Escritura pública: documento oficial lavrado em cartório indicando a transferência do bem;
- Guia do ITBI e comprovante de pagamento: documento emitido pela prefeitura que demonstra qual base de cálculo foi adotada para gerar o valor do imposto.
Como solicitar a devolução dos valores pagos a mais no ITBI?
A solicitação para reaver o imposto cobrado acima do devido pode ser iniciada no próprio município (pela via administrativa) ou perante o Poder Judiciário (por meio de uma ação de repetição de indébito).
Ao fazer o pedido administrativo diretamente na prefeitura, o contribuinte apresenta a documentação e pede o reajuste do imposto. Como a maioria das gestões municipais nega o pedido alegando que suas tabelas internas são válidas, a alternativa mais comum costuma ser entrar na Justiça contra o município.
O tempo limite estabelecido em lei para exigir a restituição do tributo é de até 5 anos, contados a partir do dia em que o pagamento da guia do imposto foi efetuado. Se o comprador deixar passar esse prazo de 5 anos, ocorre a prescrição (perda do direito legal de recuperar o dinheiro).
Perguntas frequentes
Quem comprou imóvel nos últimos 5 anos pode pedir devolução de ITBI?
Em regra, sim. As pessoas que compraram imóveis nos últimos 5 anos e foram obrigadas a pagar o imposto calculado sobre um valor estimado pela prefeitura maior do que o valor real da compra têm o direito de solicitar a restituição.
Para conseguir esse reembolso, o comprador deve comprovar, mediante contrato e escritura pública, que a quantia realmente cobrada no negócio foi inferior ao valor arbitrado pelo município na guia do tributo.
O que significa a repercussão geral que o STF está analisando?
Em regra, a repercussão geral é um mecanismo que permite ao Supremo Tribunal Federal selecionar recursos que debatam temas constitucionais de grande relevância econômica, social ou jurídica para o país.
Quando o STF acolhe esse procedimento e julga o mérito do processo, a tese fixada pelos ministros passa a ter aplicação obrigatória para todos os juízes e órgãos da administração pública do Brasil.
O valor do ITBI precisa ser igual ao valor do IPTU do imóvel?
Não. De acordo com a orientação definida pelo STJ no Tema 1.113, a base de cálculo adotada para a cobrança do IPTU não pode ser vinculada automaticamente como o valor mínimo para a cobrança do ITBI.
Cada imposto possui regras próprias, sendo que a transmissão do bem reflete o valor específico estipulado na negociação de compra e venda realizada no mercado imobiliário.
A prefeitura pode recusar o valor que declarei no contrato de compra?
Sim. A administração municipal pode questionar o valor indicado pelo comprador caso desconfie que o preço declarado não condiz com a realidade da venda.
Entretanto, o município não pode simplesmente alterar o imposto por conta própria. Para mudar o valor cobrado, a prefeitura deve abrir um procedimento administrativo formal, garantindo ao cidadão o direito de apresentar sua defesa.
Quanto tempo demora um processo na Justiça para recuperar o imposto?
Depende. A duração de uma ação judicial de devolução de imposto varia de acordo com a velocidade da vara judicial, a quantidade de processos no tribunal e os recursos apresentados pelos advogados do município.
Em causas processadas perante os Juizados da Fazenda Pública, o trâmite costuma ser mais rápido, embora o andamento possa sofrer paralisações caso a Justiça aguarde definições de decisões vinculantes dos tribunais superiores.
Posso pedir o dinheiro de volta direto na prefeitura sem entrar na Justiça?
Sim. O cidadão pode protocolar um pedido administrativo de devolução da diferença diretamente na secretaria de finanças do município onde o imóvel está localizado.
Apesar de ser uma opção inicial, a maioria das prefeituras indefere esse tipo de requerimento sob a alegação de que suas tabelas de referência são legais, o que faz com que a busca pela via judicial seja o caminho mais frequente.
Conclusão
A cobrança do ITBI com base no valor real da transação imobiliária é um direito respaldado pela jurisprudência do STJ no Tema 1.113, garantindo que o comprador de um imóvel não seja taxado sobre valores arbitrários estabelecidos pelas prefeituras.
Como o tema está sendo objeto de análise no STF por meio do RE 1.412.419, o cenário exige atenção aos prazos e requisitos. Para saber se você pagou quantias a mais e se ainda está no prazo de 5 anos para agir, é essencial analisar a documentação da compra e as guias de arrecadação do tributo.
Próximos passos
Se você comprou um imóvel recentemente e suspeita que pagou imposto acima do valor correto, siga estas etapas recomendadas:
- Organize a documentação do imóvel: Separe o contrato de compra e venda, a escritura pública, a guia do ITBI e o comprovante de pagamento bancário.
- Confira as datas de pagamento: Verifique a data em que a guia foi paga para confirmar se o pagamento ocorreu dentro do prazo limite de 5 anos.
- Calcule a diferença entre as bases: Verifique qual valor foi declarado na compra e qual valor foi usado pela prefeitura para gerar a cobrança.
- Busque orientação individualizada: Consulte um profissional especializado em Direito Tributário ou Direito Imobiliário para avaliar os documentos e indicar a medida adequada ao seu município.